등기관이 법정절차에 따라서 등기부에 부동산에 관련된 일정한 권리관계를 기록하는 것 혹은 그러한 기록 자체를 등기라고 합니다. 이러한 등기는 신청이 있다고 하더라도 등기부에 기록이 되지 않으면 등기가 있다고 할 수 없는 것이 특징입니다.
1. 등기의 종류
1.1 보존등기
미등기부동산에 대하여 신규로 등기부를 창설하면서 이루어지는 최초의 소유권 등기를 보존등기라고 합니다. 이러한 보존등기를 근거로하여 권리변동의 등기가 이뤄지게 됩니다.
1.2 가등기
장래에 발생하는 물권변동을 일으키는 청구권의 순위를 사전에 확보 하기 위한 등기에 해당합니다. 따라서 물권변동과 관계 없는 물권적 청구권의 순위보전을 위한 가등기는 허용되지 않습니다. 이러한 가등기는 자체적으로는 실체법상의 효력이 없으며 제 3취득자에게 가등기 자체로 대항할 수 없습니다. 또한 청구권 존재의 추정력도 인정되지 않습니다.
2. 등기의 효력발생
2.1 형식적 요건
등기관이 관할등기소에 부동산등기법에 정해진 법정절차에 따라서 1부동산 1등기기록의 원칙에 의하여 등기법상의 등기사항을 등기부에 기재하여야 합니다.
2.2 실체적 요건
등기내용이 물권적 합의 내용과 일치하여야 합니다.
2.3 효력발생시기
등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 보는데 등기관이 등기를 마친 경우에는 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생합니다.
3. 등기청구권
3.1 의의
등기청구권은 매부동사냄수인과 같은 등기권리자가 매도인과 같은 등기의무자를 상대로하여 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있는 권리를 말합니다.
3.2 발생원인
매매, 교환 증여 등 법률행위를 통해 발생하는 등기청구권, 부동산점유취득시효에 의한 이전등기청구권이 있습니다.
3.3 등기청구권의 상대방
가등기권자는 가등기의무자인 전소유자를 대상으로 본등기청구권을 행사할 것이고 제 3자를 상대할 것이 아니며 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구권은 현재 등기명의인을 상대로 행사합니다. 또한 불법하게 말소된 것을 이유로 한 근저당권설정근기 회복등기청구는 그 등기말소 당시의 소유자를 상대로 하여야 합니다.
마무리
등기는 부동산 권리관계에 있어 매우 중요한 사항입니다. 이러한 등기는 형태에 따라 여러가지 성질을 가지고 있기 때문에 이를 구분하여 익혀두는 것은 중요한 일에 해당합니다. 소유권 뿐만 아니라 저당권, 전세권, 지상권 등에 있어 필요한 사항이므로 이와 관련된 절차를 진행하고자 한다면 반드시 등기의 효력에 대해서 별도로 익혀두시길 바랍니다.